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법률
김은유 변호사 김은유 법률사무소 031-259-6390~5 lawmain@hanmail.net
저는 용인시에 소재한 아파트 상가의 집합건물에 대해 약국을 운영하기 위하여
상가를 분양받았고, 위 상가에 입점하여 약국을 운영하고 있던 중에 바로 옆에
다른 약국이 들어오게 되었습니다. 이 경우 어떠한 대처를 취하여야 될 것인지
궁금합니다. 다만 상가관리규약 상 동종업종은 입점하지 않게 되어 있습니다.
이미 영업을 하고 있는 사업자의 경우에는 관리규약을 근거로 동종업종 개설을 막으려하고, 여의치 않을 경우 영
업금지 가처분의 형식으로 재판을 제기합니다. 반면 새로이 동종업종을 개설하는 사업자(경업자라고 함)의 경우
에는, 자신이 동의하지도 않았고 어떤 과정을 거쳐 작성된 것인지 의문인 관리규약의 내용을 인정할 수 없다는
입장을 취합니다. 문제는, 이러한 효력을 가질 수 있는 집합건물법이 관리규약이 되기 위해서는 집합건물법에서
정한 절차적이고, 실체적인 정당성을 갖추어야 한다는 것입니다. 즉, 집합건물법 제23조 제1항은“건물에 관하여
구분소유관계가 성립하면 구분소유자는 전원으로써 관리단을 구성한다”
고 규정하고, 동법 제29조 제1항은“규
약의 설정, 변경은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다”
고 규정하고
있다. 관리단 집회의 의결이 집합건물법 제42조에서 정한 특별승계인 내지 점유자에 대하여 효력이 있기 위해서
는 집합건물법 제34조에서 정한 바와 같이 관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소
유자에게 통지하고, 관리단 집회는 위와 같은 통지사항에 관하여서만 결의할 수 있는 등(동법 제36조 제1항), 결
의에 찬성하지 않은 타인에게도 결의의 내용을 강제하기 위해서는 위 법에서 정한 엄격한 절차를 거쳐야 하는 것
으로 규정하고 있는 것입니다. 즉, 미동의자에 대해서도 어떠한 내용을 강제하기 위한 정당성을 가지기 위해서
는, 소정의 절차를 거쳐 집회를 소집하여 집회에서 다양한 의견을 가진 사람들 간에 이러한 내용이 토의되고, 이
를 설득하는 과정을 거쳐 내린 결론에 대해서는 미동의자에 대해서도 이를 강제할 수 있다는 취지인 것입니다.
그런데, 현재 많은 상가번영회 규정은 이와 같은 절차를 제대로 갖추지 못한 경우가 아주 많습니다. 즉, 회칙제
정에 있어 토론이나 소집과 같은 절차적인 요건을 갖추지 못하는 경우는 물론이고, 실체적인 요건 즉 의결정족수
마저 충족하지 못하였음에도 불구하고 회칙으로 만들어지는 경우가 많다는 것입니다. 이와 같은 요건미달의 회
칙은 이를 결의한 사람들간의 채권적인 약정으로서의 효력은 별론으로 하더라도, 집합건물법 소정의 관리규약으
로서는 무효일 가능성이 큽니다. 또한, 관리규정 제정에 있어서의 동의는 원칙적으로 상가에서 영업을 하는 입점
자가 아니라 점포소유자가 하여야 함에도 불구하고, 현재 상가번영회 규정의 거의 대부분은 소유자에 대한 통보
나 결의없이 거의 대부분 입점자들이 모여 결의한 경우가 대부분입니다. 물론, 현행 판례는 관리규약의 제정과정
에서 구분소유자가 아닌 임차인이 일부 포함되어 있었다고 하더라도 임차인이 해당 점포 구분소유자의 대리인의
자격으로 의결한 것으로 볼 수 있다는 취지입니다. 하지만 이는 관리규약 제정 등을 위하여 구분소유자에 대해
통보되고 또 대부분 구분소유자가 참석하였으나, 일부 점포의 경우에는 임차인이 참석한 경우 그 임차인에게 대
리인자격을 인정한 판례에 불과한 것이고, 구분소유자에 대한 통보가 아니라 거의 대부분이 현 점포운영자에 대
한 서명날인으로 결의가 되었다면 집합건물법상 관리규약으로서 효력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
이러한 과정을 통해서는 구분소유자가 임차인에게 관리규약의 개정에 관한 위임을 해 주었다고 해석하기 곤란하
기 때문입니다. 관리규약을 통한 업종제한은 점포소유자들에 대한 중대한 권리제한인 것인데, 소유자들도 아닌
임차인들의 동의로 점포소유자의 권리를 제한한다는 것은 불합리할 수 있기 때문입니다.
위에서 본 바와 같이 동종업종금지를 규정한 회칙의 효력에 관해서는 앞으로 많은 논란이 발생할 가능성이 크다
고 사료되고, 질의자의 경우 그 관리규약의 제정과정에 대하여 살펴보고, 위에서 말씀드린 바대로 판단을 하는
것이 타당할 것으로 사료됩니다.
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김은유 변호사 김은유 법률사무소 031-259-6390~5 lawmain@hanmail.net
저는 용인시에 소재한 아파트 상가의 집합건물에 대해 약국을 운영하기 위하여
상가를 분양받았고, 위 상가에 입점하여 약국을 운영하고 있던 중에 바로 옆에
다른 약국이 들어오게 되었습니다. 이 경우 어떠한 대처를 취하여야 될 것인지
궁금합니다. 다만 상가관리규약 상 동종업종은 입점하지 않게 되어 있습니다.
이미 영업을 하고 있는 사업자의 경우에는 관리규약을 근거로 동종업종 개설을 막으려하고, 여의치 않을 경우 영
업금지 가처분의 형식으로 재판을 제기합니다. 반면 새로이 동종업종을 개설하는 사업자(경업자라고 함)의 경우
에는, 자신이 동의하지도 않았고 어떤 과정을 거쳐 작성된 것인지 의문인 관리규약의 내용을 인정할 수 없다는
입장을 취합니다. 문제는, 이러한 효력을 가질 수 있는 집합건물법이 관리규약이 되기 위해서는 집합건물법에서
정한 절차적이고, 실체적인 정당성을 갖추어야 한다는 것입니다. 즉, 집합건물법 제23조 제1항은“건물에 관하여
구분소유관계가 성립하면 구분소유자는 전원으로써 관리단을 구성한다”
고 규정하고, 동법 제29조 제1항은“규
약의 설정, 변경은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다”
고 규정하고
있다. 관리단 집회의 의결이 집합건물법 제42조에서 정한 특별승계인 내지 점유자에 대하여 효력이 있기 위해서
는 집합건물법 제34조에서 정한 바와 같이 관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소
유자에게 통지하고, 관리단 집회는 위와 같은 통지사항에 관하여서만 결의할 수 있는 등(동법 제36조 제1항), 결
의에 찬성하지 않은 타인에게도 결의의 내용을 강제하기 위해서는 위 법에서 정한 엄격한 절차를 거쳐야 하는 것
으로 규정하고 있는 것입니다. 즉, 미동의자에 대해서도 어떠한 내용을 강제하기 위한 정당성을 가지기 위해서
는, 소정의 절차를 거쳐 집회를 소집하여 집회에서 다양한 의견을 가진 사람들 간에 이러한 내용이 토의되고, 이
를 설득하는 과정을 거쳐 내린 결론에 대해서는 미동의자에 대해서도 이를 강제할 수 있다는 취지인 것입니다.
그런데, 현재 많은 상가번영회 규정은 이와 같은 절차를 제대로 갖추지 못한 경우가 아주 많습니다. 즉, 회칙제
정에 있어 토론이나 소집과 같은 절차적인 요건을 갖추지 못하는 경우는 물론이고, 실체적인 요건 즉 의결정족수
마저 충족하지 못하였음에도 불구하고 회칙으로 만들어지는 경우가 많다는 것입니다. 이와 같은 요건미달의 회
칙은 이를 결의한 사람들간의 채권적인 약정으로서의 효력은 별론으로 하더라도, 집합건물법 소정의 관리규약으
로서는 무효일 가능성이 큽니다. 또한, 관리규정 제정에 있어서의 동의는 원칙적으로 상가에서 영업을 하는 입점
자가 아니라 점포소유자가 하여야 함에도 불구하고, 현재 상가번영회 규정의 거의 대부분은 소유자에 대한 통보
나 결의없이 거의 대부분 입점자들이 모여 결의한 경우가 대부분입니다. 물론, 현행 판례는 관리규약의 제정과정
에서 구분소유자가 아닌 임차인이 일부 포함되어 있었다고 하더라도 임차인이 해당 점포 구분소유자의 대리인의
자격으로 의결한 것으로 볼 수 있다는 취지입니다. 하지만 이는 관리규약 제정 등을 위하여 구분소유자에 대해
통보되고 또 대부분 구분소유자가 참석하였으나, 일부 점포의 경우에는 임차인이 참석한 경우 그 임차인에게 대
리인자격을 인정한 판례에 불과한 것이고, 구분소유자에 대한 통보가 아니라 거의 대부분이 현 점포운영자에 대
한 서명날인으로 결의가 되었다면 집합건물법상 관리규약으로서 효력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
이러한 과정을 통해서는 구분소유자가 임차인에게 관리규약의 개정에 관한 위임을 해 주었다고 해석하기 곤란하
기 때문입니다. 관리규약을 통한 업종제한은 점포소유자들에 대한 중대한 권리제한인 것인데, 소유자들도 아닌
임차인들의 동의로 점포소유자의 권리를 제한한다는 것은 불합리할 수 있기 때문입니다.
위에서 본 바와 같이 동종업종금지를 규정한 회칙의 효력에 관해서는 앞으로 많은 논란이 발생할 가능성이 크다
고 사료되고, 질의자의 경우 그 관리규약의 제정과정에 대하여 살펴보고, 위에서 말씀드린 바대로 판단을 하는
것이 타당할 것으로 사료됩니다.
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